Est-ce que la vente d’une résidence est imposable?

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«C’est seulement à l’instant de les quitter que l’on mesure son attachement à un lieu, une maison, ou à sa famille.» – Éric Canton


Vendre sa résidence sans s’imposer

Les ventes de maison augmentent d’année en année au Québec. Les ventes de résidence ont même augmenté de 5 % en 2015 comparativement à 2014 selon la Fédération des chambres immobilières du Québec.

Bien que les transactions immobilières soient de plus en plus nombreuses, il faut rester vigilant face à ses responsabilités après la vente de sa résidence.

Il ne faut pas oublier de déclarer cette disposition dans sa déclaration d’impôts si celle-ci n’est pas désignée comme résidence principale pendant toutes les années de détention.

En effet, lorsque l’on vend sa résidence, l’exemption pour résidence principale peut s’appliquer et ainsi, aucun impôt n’est à payer sur le gain en capital. Pour ce faire, un formulaire (T2091) est à remplir avec votre déclaration d’impôts.


Plusieurs notions sont à expliquer ici :

Résidence principale

Un bien immobilier dont vous êtes propriétaire et qui est normalement habité au cours de l’année par le contribuable, le conjoint ou par un enfant du contribuable. Une courte période de l’année peut suffire pour que le logement soit considéré comme normalement habité au cours de l’année par cette personne, par exemple un chalet habité seulement l’été.

Année de détention

Le nombre d’années pendant lequel le bien immobilier est détenu.

Gain en capital

Un gain en capital est créé lorsque le produit de disposition (prix de vente) est plus élevé que le prix de base rajusté (prix d’achat additionné des rénovations majeures*).

La différence entre les deux montants, si le prix de vente est plus élevé, est le gain en capital. Ce gain en capital est imposable à 50 % dans votre déclaration d’impôts. Dans un autre optique, si jamais une perte était engendrée lors de la vente (prix de vente inférieur au prix d’achat), la perte serait réputée nulle considérant le fait que la résidence est un bien à usage personnel selon la Loi de l’impôt sur le revenu.


Comment fonctionne le calcul?

L’exemption du gain en capital repose sur un calcul selon les années de détention. L’exemption est accordée selon la formule suivante :

(nombre d’années que la résidence est déclarée résidence principale + 1 année) / nombre d’années de détention de la résidence.

Le fait d’ajouter un an vous laisse donc une possibilité de planification.


Les règles

Un seul bien immobilier peut être désigné à titre de résidence principale par année (par couple si le bien est détenu ensemble). Donc, si vous avez une maison et un chalet, vous devez choisir lequel est désigné comme résidence principale entre les deux. N’ayez crainte, vous avez le temps de choisir, le choix doit seulement être fait via votre déclaration d’impôts lorsque vous vendez un bien immobilier.

Le choix sera habituellement fait en fonction de la prise de valeur possible de chacun des immeubles en fonction de leur coût et selon l’horizon de détention. Ainsi, si votre chalet prend beaucoup plus de valeur que votre maison parce que les résidences se font de plus en plus rares en bordure d’une étendue d’eau, vous aurez avantage à déclarer le chalet comme résidence principale, même si son coût est moindre que votre maison.


Mises en garde

Si à la disposition de la résidence principale, le gain obtenu se qualifie de revenu d’entreprise au lieu d’un gain en capital, l’exemption pour résidence principale ne peut s’appliquer. Pour que le gain soit considéré comme un revenu d’entreprise, le but premier poursuivi par le contribuable est de gagner un revenu via l’achat et la vente de sa résidence.

Plusieurs éléments vont être pris en compte pour déterminer s’il y a ou non substance commerciale et donc revenu d’entreprise;

  • L »intention du contribuable au moment de l’achat;
  • La période de détention;
  • La nature de la profession du contribuable;
  • Les facteurs de vente de la résidence, etc.

Il vaut toujours mieux être avisé.

Attention également au changement d’usage complet ou partiel de votre résidence (commencer à la louer en tout ou en partie), votre exemption pourrait être compromise et/ou s’appliquer en partie seulement, et une disposition présumée de votre résidence pourrait avoir lieu.

Ainsi, conserver en mémoire les mises en garde si vous avez en tête de vous enrichir via les rénovations et la vente de plusieurs résidences ou si vous changez la vocation de votre foyer. Consultez toujours un expert si vous n’êtes pas certain du traitement approprié selon votre situation. Pénalités, intérêts et soucis sont facilement évitables.


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