L’immobilier et l’impôt – comment optimiser ses profits ! (2 de 2)

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«Les propriétaires deviennent riche pendant leur sommeil.» – John Stuart Mill


Nous poursuivons cette semaine avec la suite de notre article sur les modes de détention d’immeubles. La semaine dernière, nous avions discuté du mode de détention personnelle. Nous nous attarderons cette semaine sur le mode de détention via SENC et via une fiducie.


Détention via une société en nom collectif (ci-après « SENC »)

La détention par une SENC, aussi appelée une société de personne, est également une avenue possible. Le propriétaire de l’immeuble est alors la SENC, et les particuliers détiennent les parts de la SENC. L’imposition des revenus générés par l’immeuble se fait par les particuliers, en proportion du nombre de parts détenues dans la SENC.

Les avantages les plus importants sont :

  • Déductibilité des pertes contre les autres revenus: Les pertes fiscales générées par la SENC viennent réduire les autres revenus du particulier détenant les parts.
  • Fractionnement du revenu possible: Ce mode de détention peut permettre, dans certaines circonstances, de faire du fractionnement avec le conjoint et les enfants majeurs, et ainsi diminuer les impôts.

Les principaux inconvénients de ce mode de détention sont cependant les suivants :

  • Complexité fiscale : Ce mode de détention est plus complexe puisqu’il implique notamment la mise sur pied d’un contrat de société, un suivi de l’attribution des revenus et un calcul du coût fiscal des parts de la SENC.
  • Responsabilité conjointe et solidaire des associées : Si un des associés de la SENC est dans l’incapacité de faire face aux obligations financières liées à la détention de l’immeuble, les autres détenteurs de parts doivent combler le manque à gagner.
  • Incidence fiscale élevée: Lorsque l’immeuble génère des revenus imposables importants, le taux d’imposition applicable et le TEMI sont influencés de manière importante.
  • Disposition réputée au décès : s’il y a décès du particulier détenant les parts de la SENC, celles-ci sont réputées vendues (à des fins fiscales) à la valeur marchande en date du décès. Conséquemment, la personne décédée doit s’imposer sur un gain en capital sur la plus-value des parts.


Détention via une fiducie

La détention d’immeubles via une fiducie peut également être intéressante dans certaines situations. Dans ce mode de détention, le propriétaire de l’immeuble est la fiducie et ce sont les bénéficiaires (ou la fiducie directement dans certains cas) qui s’imposent sur le revenu. Les avantages les plus importants sont :

  • Fractionnement du revenu possible: Les revenus nets générés par le ou les immeubles sont généralement attribués aux bénéficiaires de la fiducie. Il est donc possible d’attribuer les revenus aux bénéficiaires majeurs ayant les plus faibles revenus.
  • Aucune disposition réputée au décès : Puisque les immeubles sont détenus par la fiducie, il n’y a aucune disposition réputée au décès de l’un des bénéficiaires.
  • Patrimoine distinct: Les immeubles détenus par une fiducie offrent une protection du patrimoine supplémentaire comparativement aux autres formes de détention. En effet, la faillite personnelle d’un des bénéficiaires n’entraîne pas la saisie des immeubles détenus par la fiducie.

Les principaux inconvénients de ce mode de détention sont:

  • Coût de mise en place et de maintien élevé: Ce mode de détention est plus dispendieux en raison de la mise en place et des coûts d’opération (un rapport d’impôt distinct à produire).
  • Aucune déductibilité des pertes locatives contre les autres revenus des bénéficiaires : Les pertes fiscales générées par l’immeuble ne viennent pas réduire les autres revenus des bénéficiaires. Ces pertes doivent être utilisées à l’encontre des autres revenus de la fiducie ou reportées.

Tableau sommaire

Voici un tableau sommaire des modes de détention à privilégier en fonction de différentes situations :

 

Tableau sommaire
Personnel SPA SENC Fiducie
Immeuble générant pertes 1 3 2 4
Besoin de liquidités personnelles 1 4 2 3
Fractionnement du revenu S/O 1 3 2
Revenu entreprise exploitée activement S/O 1 S/O S/O
Liquidités corporatives disponibles S/O 1 S/O S/O
Limiter incidences décès 4 2 3 1
Simplicité 1 2 3 4
Roulement fiscal S/O 1 2 S/O
Responsabilité limitée S/O 1 S/O 1
Patrimoine distinct S/O S/O S/O 1

Évidemment, ce tableau n’a pas la prétention d’être la réponse absolue aux différentes situations, mais elle pourra vous servir de support dans le choix du bon mode de détention.


Conclusion

Les placements en immobilier sont généralement des investissements financiers intéressants. Cependant, un investissement judicieux à ce niveau implique également une analyse approfondie des incidences fiscales. Le choix du mode de détention est donc primordial afin d’optimiser votre placement, en tenant compte de vos objectifs financiers et de votre situation personnelle. Évidemment, avant de prendre une décision concernant le mode de détention de votre immeuble, nous vous recommandons de consulter un spécialiste en fiscalité.


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