L’immobilier et l’impôt – comment optimiser ses profits ! (1 de 2)

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«Les propriétaires deviennent riche pendant leur sommeil.» – John Stuart Mill


Avec les taux d’intérêt excessivement bas que nous connaissons ces dernières années, la  diversification du portefeuille par l’investissement immobilier a pris de l’ampleur.

Les placements dans la brique et le béton sont, aux yeux de plusieurs, des investissements plus sécuritaires afin d’optimiser leur patrimoine financier. Cependant, comme pour tout bon placement, notre bon ami le Fisc veut sa part du gâteau.

Mais quel est le meilleur moyen d’investir en immobilier pour minimiser les impôts et ainsi augmenter ses entrées de fonds ?

Ce texte vous présente sommairement les modes de détentions des immeubles à prioriser en fonction de vos objectifs de détention et de votre situation personnelle.


Objectif de détention et contexte

Tout d’abord, il faut définir vos objectifs de détention, en fonction de votre contexte personnel et familial.

Désirez-vous détenir votre immeuble pour le louer à des particuliers ou à votre entreprise?

Êtes-vous un entrepreneur en construction qui veut se doter d’un parc immobilier?

Ces éléments sont des facteurs importants pour le mode de détention.


Le contexte personnel et familial du propriétaire influence également grandement le mode de détention. Il faut tenir compte notamment de votre âge, de votre situation familiale (conjoint et enfants), de vos revenus familiaux, de la présence d’une structure corporative existante (avez-vous déjà une société/compagnie ?).


Par exemple, si vous êtes un jeune propriétaire qui possède un seul immeuble et que vous avez dû investir pour « retapper » l’immeuble, vous désirerez favoriser un mode de détention axé vers la simplicité et la déduction optimale des dépenses.

À l’inverse, si vous détenez un parc immobilier qui génère des revenus importants, vous voudrez probablement minimiser le taux d’imposition applicable à vos revenus et obtenir une certaine protection de votre patrimoine.


Voyons donc plus en détail les modes de détention à favoriser selon les différents objectifs et contextes des propriétaires.


Détention personnelle

La détention directement par un particulier propriétaire est le mode de détention le plus connue. Ce mode de détention inclut également la copropriété indivise.

Les avantages les plus importants sont :

  • Simplicité: Un seul rapport d’impôt à produire.
  • Déductibilité des pertes contre les autres revenus: Les pertes fiscales générées par l’immeuble (lorsque les dépenses excèdent les revenus) viennent réduire les autres revenus du particulier.

Les principaux inconvénients de ce mode de détention sont cependant les suivants :

  • Incidence fiscale élevée: Lorsque l’immeuble génère des revenus imposables importants, le taux d’imposition applicable et le TEMI sont influencés de manière importante (voir article pour l’explication sur le TEMI).
  • Argent après impôt personnel : Les sommes nécessaires pour payer l’immeuble (cash down et paiement de capital) doivent être prises après impôt personnel de l’individu.
  • Ne peut créer de pertes fiscales avec l’amortissement : Le coût d’acquisition d’un immeuble peut généralement être déduit des revenus d’un immeuble sous forme d’amortissement annuel. Toutefois, il n’est pas possible de créer une perte fiscale en prenant de l’amortissement sur un ou des immeubles détenus par un particulier
  • Disposition réputée au décès : s’il y a décès du particulier détenant un immeuble, ce dernier est réputé vendu (à des fins fiscales) à la valeur marchande en date du décès. Conséquemment, le défunt doit s’imposer sur un gain en capital et une récupération d’amortissement sur la plus-value de l’immeuble.

Nous vous proposons de finaliser la lecture de l’article la semaine prochaine avec le mode de détention via une société par actions et les fiducies.


Détention via une société par actions (ci-après « SPA »)

Le second mode de détention le plus connu est par le biais d’une SPA (une compagnie). Dans ce mode de détention, le propriétaire de l’immeuble est la SPA et les particuliers détiennent des actions de la SPA.

L’imposition des revenus générés par l’immeuble se fait dans la SPA, et non par les particuliers détenant des actions.

Les avantages les plus importants sont :

  • Argent avant impôt personnel : Si le propriétaire a déjà une structure corporative existante (SPA déjà créée), l’utilisation des sommes déjà accumulées dans celle-ci permet un levier important. En effet, les montants accumulés dans la compagnie (imposé à taux moindre si sur du revenu actif) serviront à payer l’immeuble (cash down et paiement de capital).
  • Fractionnement du revenu possible: Les revenus nets générés par le ou les immeubles peuvent être versés sous forme de dividendes aux actionnaires de la société. En intégrant le conjoint et/ou les enfants majeurs à l’actionnariat, il est possible de leur attribuer une partie du revenu de dividende, et ainsi diminuer les impôts.
  • Possibilité d’un transfert libre d’impôt d’un immeuble : Le transfert d’un immeuble détenu personnellement peut se faire à une SPA libre d’impôt. Cet avantage peut être très important si vous possédez personnellement un immeuble avec une certaine équité (voir Comment vivre des années sans payer d’impôt)
  • Taux d’imposition moindre s’il s’agit de revenu actif : Le taux d’imposition est moindre dans une SPA lorsque les revenus générés par l’immeuble sont considérés comme du revenu d’entreprise exploitée activement (ci-après «REEA»). Les situations les plus fréquentes générant du REEA sont : immeuble utilisé dans une entreprise (ex. usine ou magasin), plus de 5 employés temps plein pour la gestion des immeubles, immeuble abritant une auberge ou un hôtel.

Les principaux inconvénients de ce mode de détention sont cependant les suivants :

  • Coût de mise en place et de maintien élevé: Ce mode de détention est plus dispendieux en raison de la mise en place et des coûts d’opération (un rapport d’impôt distinct à produire). Il est à noter qui si vous pouvez déjà une SPA et que vous souhaitez utiliser celle-ci, les coûts de mise en place et de maintien seront beaucoup moindre.
  • Aucune déductibilité des pertes locatives contre les autres revenus de l’actionnaire: Les pertes fiscales générées par l’immeuble ne viennent pas réduire les autres revenus du particulier. Ces pertes doivent être utilisées à l’encontre des autres revenus de la SPA ou reportées.
  • Disposition réputée au décès : s’il y a décès du particulier détenant les actions de la SPA, celles-ci sont réputées vendues (à des fins fiscales) à la valeur marchande en date du décès. Conséquemment, la personne décédée doit s’imposer sur un gain en capital sur la plus-value des actions.

Nous poursuivrons la semaine prochaine avec la suite de notre article sur les modes de détention d’immeubles. Nous discuterons du mode de détention via SENC et via une fiducie incluant un tableau sommaire afin de vous aider dans votre prise de décision.


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