Comment évaluer la valeur d’un immeuble locatif

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« Les propriétaires deviennent riche pendant leur sommeil. »  John Stuart Mill


Les taux d’intérêts sont au plancher, les émissions de rénovation à Canal-Vie ont réveillé votre âme de bricoleur et vous venez d’hériter d’un petit magot suite au décès d’une très vieille grand-tante dont elle était la dernière personne sur terre à porter son prénom. Bref, les astres sont alignés pour que vous vous lanciez dans l’immobilier locatif. « En immobilier, c’est à l’achat qu’on s’enrichit. » Vous avez certainement déjà entendu cela d’un propriétaire d’immeuble et il a en grande partie raison. Regardons comment bien évaluer la valeur de la perle que vous vous apprêtez à acquérir.

Il faut comprendre que plusieurs facteurs influencent la valeur d’un immeuble, notamment : l’emplacement, la qualité de la construction, etc. Ces facteurs ont un impact important dans les méthodes d’évaluation que sont la comparaison et les coûts de construction. Par contre, beaucoup de gens sous-évaluent l’impact du prix des loyers, des dépenses d’entretien et des taux d’intérêts. Ces facteurs sont les éléments clés de l’évaluation par la méthode de la valeur économique. C’est la méthode utilisée par les entreprises, les individus ou les fonds de pension qui détiennent de grands parcs immobiliers. Et devinez quoi? Les institutions financières utilisent également cette méthode.


Méthode de la valeur économique

Essentiellement, le calcul de la valeur économique se résume à actualiser (déterminer la valeur actuelle) les revenus de l’immeuble, moins les dépenses, en utilisant un taux d’actualisation correspondant à un taux moyen combiné du taux d’emprunt et du rendement attendu d’un investisseur.

Au Québec, la hausse des loyers est encadrée par la Régie du Logement et dépend de certains critères établis. Un propriétaire a donc un contrôle limité sur cet aspect.

Les dépenses dont on doit tenir compte sont, entre autres, les taxes, les assurances, l’entretien intérieur/extérieur, les rénovations, l’énergie, les frais de gestion (concierge, comptable, etc.). Bien que vous vous disiez que vous ferez tout l’entretien vous-même, votre temps a un coût et il faut en tenir compte (voir page 175 du livre pour plus de détails).

Le taux d’actualisation utilisé par les évaluateurs est un savant calcul dont je vous épargne les détails, mais comme les investisseurs préfèrent limiter au maximum leur mise de fonds, il va de soi que le taux d’emprunt est la variable ayant le plus grand impact dans le calcul. En divisant le revenu net de l’immeuble par ce taux, vous obtiendrez la valeur économique de l’immeuble. De là le grand impact d’une hausse ou d’une baisse des taux d’intérêts sur la valeur d’un immeuble.

Autrement dit, plus les revenus sont élevés, plus les dépenses sont faibles et plus les taux d’emprunts sont bas; plus grande sera la valeur de l’immeuble, et inversement.


Maintenant, il vous faut choisir. Un immeuble neuf ou un immeuble plus vieux? L’immeuble neuf nécessite moins d’entretien, mais sera probablement moins rentable qu’un immeuble ayant manqué d’affection. Et s’il y a des rénovations à faire, vous risquez de passer quelques fins de semaine à jouer du marteau. Mais comme vous aviez le temps d’écouter les émissions de rénovation à Canal-Vie, vous avez certainement du temps pour rénover vous-même!


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3 commentaires sur “Comment évaluer la valeur d’un immeuble locatif

  1. Bonjour ! Je suis absolument certain que les lecteurs de votre court article sur l’évaluation d’un immeuble locatif n’ont rien compris à ce que vous avez écrit. L’effort est louable, mais certainement vain dans ce cas-ci. Pour que votre article ait une quelconque valeur pour vos lecteurs, il serait impératif qu’ils comprennent très bien plusieurs concepts comptables et financiers essentiels, notamment les suivants : différence entre revenus et recettes, différence entre dépenses et déboursés, amortissement fiscal versus amortissement comptable, dépenses capitalisables et non capitalisables, prévision des cash-flows nets espérés, valeur de l’argent dans le temps et techniques d’actualisation, relation risque/rendement, coût du capital et coût moyen pondéré du capital, impact fiscal de la dispositions d’actifs amortissables, etc… Bref, votre article est si court et si général qu’il laisse croire à vos lecteurs que l’évaluation d’un actif immobilisé est simplement l’actualisation d’un «profit net» perpétuel en utilisant un taux «savant». En fait, l’évaluation d’immeuble, ou de tout actif dont on pourra soutirer des cash-flows dans l’avenir d’ailleurs, est un processus compliqué qu’il vaudrait mieux laisser à des experts, en tout respect pour vous. Proposer une simple «règle du pouce» pour estimer la valeur économique d’un immeuble pourrait s’avérer extrêmement périlleux pour des profanes de l’investissement … Merci, bravo pour vos efforts de vulgarisation et au plaisir de collaborer avec vous … peut-être ?

    André Boivin (aboivin@uqac.ca).

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