Connaissez-vous tous les risques de détenir un bien immobilier aux USA?

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Faites ce que vous pouvez, avec ce que vous avez, là où vous êtes. – Theodore Roosevelt


Plusieurs canadiens détiennent des biens aux USA sans connaître tous les impacts qu’un décès ou une invalidité précoce pourrait causer. En fait, dans ma pratique, je rencontre rarement des personnes qui sont bien conseillées à ce niveau. C’est pour cette raison que j’ai décidé de rédiger un court article sur le sujet.

Notez que je ne suis pas un spécialiste en fiscalité américaine et je ne connais pas toutes les règles & spécificités de tous les États et comtés américains. Vous devriez vous référer à un expert afin de bien vous faire conseiller sur vos besoins et objectifs spécifiques. Certains bureaux se spécialisent exclusivement dans les planifications fiscales et successorales transfrontalières comme Racicot & Associés. Votre planificateur financier, votre notaire ou comptable peut également vous référer à des spécialistes.


Il y a plusieurs aspects à considérer lorsque vous désirez acquérir un bien étranger. Plusieurs oublient qu’un achat immobilier au Canada ou aux USA n’est pas régi sous les mêmes juridictions. La première erreur est de croire qu’advenant votre décès, votre succession n’aura aucune action à prendre aux USA étant donné que vous êtes canadiens.

Rappelons rapidement ce qui arrive lorsqu’un individu décède. Selon la Loi de l’Impôt sur le Revenu ci-après « LIR », un contribuable est réputé avoir disposé, immédiatement avant son décès, de chacune de ses immobilisations à la juste valeur marchande.[1] Par la suite, les biens de la personne décédée passeront par sa succession avant d’être distribués à ses héritiers.[2] Si c’est un bien américain, il devra passer dans le processus de règlement de succession américain (Probate).


La question qui tue….. est-ce que mon testament canadien serait valide?

Oui, il serait valide mais n’évite pas de passer à côté des formalités juridiques américaines. De plus, s’il est rédigé en français, il devra être traduit en anglais. L’option est souvent de rédiger un testament américain, en anglais, selon les formalités juridiques et des lois où le bien se situe. Certain mode de détention pourrait permettre d’éviter le processus successoral dont le Living Trust of Florida.

 

Deuxième question; Si je deviens inapte, mon mandat de protection me protège, right?

Oups, le mandat de protection québécois n’est pas reconnu aux États-Unis même s’il est traduit en anglais. Imaginez maintenant la situation suivante, un couple de retraités détient une maison en Floride. Monsieur devient inapte suite à l’atteinte de la maladie de l’alzheimer. Puisque madame doit s’occuper de son conjoint à temps plein et qu’elle n’a plus l’énergie, elle désire vendre sa propriété floridienne. Le problème est que le bien est détenu conjointement par le couple. Son conjoint ne peut pas signer de document juridique étant donné son inaptitude. Afin de vendre la propriété, ils devront suivre des procédures juridiques longues et dispendieuses.[3] Afin de régler ce problème, vous pourriez rédiger certains documents et le prévoir d’avance.


Une autre problématique est les droits successoraux américains. C’est une autre notion dont nous ne sommes pas habitués au Québec. Aux États-Unis, vous pourriez devoir payer un impôt à votre décès basé sur la valeur de vos actifs. Il y a eu une réforme le 22 décembre 2017 et l’exonération est maintenant à 11.2 M$ (indexée annuellement) par individu.[4] Vous pourriez être assujetti à ces règles si vos biens américains ont une valeur supérieure à 60 000 $ US. N’oubliez pas que vos titres boursiers américains sont inclus dans ce calcul, les valeurs de sociétés privées et certaines polices d’assurance sur votre tête.

 

De plus, il existe certains modes de détention d’une résidence aux États-Unis; Husband & wife, Joint tenants with right of survivorship, Tenants in common, Enhanced Life Estate Deed ou via une fiducie, LLC, société canadienne ou de personnes. Majoritairement, ce sont des concepts que nous ne connaissons pas au Canada. Chaque mode de détention comporte des avantages et des inconvénients et devriez être discuté avec votre conseiller.


Autres notions pour les canadiens détenant des biens immobiliers aux États-Unis

Vous avez des revenus de location avec votre bien immobilier? Votre revenu de location pourrait être assujetti d’une retenue à la source de 30 %.

Vous vendez un bien immobilier de plus de 300 000 $ US? Une retenue de 15 % sur le prix de vente brut devra être retenue peu importe votre gain suite à la vente. Certaines conditions s’appliquent.

La vente d’un bien américain pourrait se qualifier à l’exemption de résidence principale au Canada.

 

Tel que discuté précédemment, vous devriez rencontrer un spécialiste afin de vous guider dans les meilleurs modes de détention et bien préparer vos documents juridiques qui vous protégeraient en cas de décès ou d’inaptitude. Cet article est un léger survol pour vous conscientiser aux risques de ne pas planifier vos acquisitions transfrontalières. Prenez pour acquis que les règles peuvent changer selon le comté américain où se situe votre bien. De plus, chaque pays possède ses propres règles. Avant d’acheter votre coup de cœur immobilier au Mexique ou au Costa Rica, veuillez y penser 2 fois et vous faire conseiller par des spécialistes.


Rappelez-vous les questions essentielles?

Avez-vous des actifs américains? Supérieurs à 60 000 $ US? Supérieurs à 100 000 $ US? Ou un patrimoine mondial supérieur à 11.2 M$? Des enfants et/ou héritiers mineurs?

Si vous répondez oui à une de ces questions, vous devriez consulter un spécialiste afin de discuter des impacts de votre situation.


Ceux qui désirent prendre plus d’informations sur le sujet, vous trouverez certaines publications pertinentes ici.

Last Will and Testament est votre testament amércain.

Le Designation of Health Care Surrogate est un document qui nomme les personnes qui seraient autorisées à donner des instructions médicales. Au Québec, vos volontés se retrouvent généralement dans votre mandat de protection.

Living Will est le document qui nomme les personnes qui peuvent donner des instructions médicales et éviter l’acharnement thérapeutique.

[1] En vertu du paragraphe 70(5) de la LIR

[2] À moins de nommer un bénéficiaire sur certains produits ou certains modes de détention spécifiques.

[3] http://www.flcourts.org/resources-and-services/family-courts/guardianship.stml

[4] https://www.pwc.com/ca/fr/tax-insights/publications/pwc-estate-tax-update-us-tax-exposure-canadians-2018-01-fr.pdf


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