Faites ce que vous pouvez, avec ce que vous avez, là où vous êtes. – Theodore Roosevelt
Avec la chute du dollars canadien et l’augmentation du prix des biens immobiliers aux États-Unis au cours des dernières années, plusieurs doivent repenser leur projet d’acheter une maison au Sud de la frontière.
À titre d’exemple, une maison qui se vendait 100 000 $ USD il y a 5 ans avec un taux de change au pair coûtait à un canadien 100 000 $ CAD.
Maintenant que le taux de change est à 1,45, la même maison coûterait 145 000 $ CAD. Le problème est que la même résidence ne se vend plus 100 000 $ mais peut-être 150 000 $ étant donné la bonne reprise de l’immobilier américain. Le canadien qui désire acheter la même résidence devra donc débourser plus de 217 000 $ CAD pour la même maison, ouch!
Existe-t-il des stratégies afin de limiter l’impact de cette hausse fulgurante du prix d’achat pour un canadien désirant tout de même passer quelques mois au chaud? Assurément, avec MonPf.ca, vous êtes au bon endroit!
Concernant la hausse du prix de l’immobilier, nous n’y pouvons rien. Par contre, vous pourriez limiter l’impact de la devise en utilisant une stratégie de gestion de devise.
Revenons à notre exemple, vous désirez acheter un bien américain de 150 000 $ USD mais vous avez seulement de l’argent CAD et ne désirez pas payer 217 000 $.
Voici une des solutions que vous pourriez envisager;
- Financer l’immeuble directement aux États-Unis via un banque américaine en USD
Vous devriez vérifier toutes les lois et impacts avec un juriste ou fiscaliste. Chaque État peut avoir ses propres règles. De plus, vous auriez une mise de fonds à donner que vous devrez convertir en USD. Ce n’est pas l’idéal puisque vous désirez limiter la conversion de devise pour le moment.
L’autre alternative serait de valider votre pouvoir d’emprunt canadien. Généralement, les canadiens qui achètent des immeubles aux États-Unis possèdent une bonne valeur nette, un bon pouvoir d’emprunt et dans la majorité des cas, ont une résidence principale sans dette.
Ils pourraient donc l’utiliser en garantie pour un emprunt et rechercher un prêteur qui offre des financements en dollars américains.
Idéalement, il faudrait financer l’immeuble à 100 % ce qui requiert probablement une garantie minimale de près de 300 000 $.
La stratégie est plus efficace si vous utilisez une marge de crédit et payer l’intérêt seulement puisque vous désirez limiter vos sorties de fonds.
Si vous avez un compte marge avec un courtier à escompte, vous pourriez avoir un montant disponible, sans besoin d’autorisation de crédit et de frais juridiques, à des coûts taux très raisonnables (Généralement au taux de base ou taux de base + 0,50 %).
En utilisant cette stratégie, vous déboursez 0 $ au jour 1, mise à part les closing fees américains.
Prenons l’exemple que vous conservez l’immeuble 3 ans et que le taux de change est redevenu au pair entre-temps. Vous auriez payé 12 150 $ USD ou 17 617 $ CAD en intérêt.
Supposons que l’immeuble n’a pas pris de valeur et que vous le vendez à 150 000 $ USD, vous prenez cet argent et vous rembourser votre marge USD.
Si vous ne désirez pas vendre, vous prenez un financement CAD et rembourser votre prêt USD.
Si vous êtes chanceux et que l’immeuble a pris 3 % par année, vous vendez à 163 909 $ USD ce qui couvre l’ensemble de vos frais d’intérêts pendant la période (sans prendre en considération l’impôt, le coût d’opportunité, la devise et la valeur de l’argent dans le temps).
Si vous n’aviez pas fait cette stratégie et payé comptant l’immeuble comme la majorité des canadiens qui achètent un bien américain, vous auriez payé 217 000 $ CAD et vendu 150 000 $ CAD. Vous auriez subi une lourde perte de 67 000 $ même si la maison n’a pas perdu de valeur.
Comme vous voyez, il faut planifier judicieusement l’achat d’un bien dans une autre devise afin de limiter son impact. Vous trouvez que votre fiscaliste, votre planificateur financier ou votre comptable vous coûte cher, quelques centaines de dollars afin de bien planifier l’achat est tout de même mieux qu’une perte de 67 000 $. Afin de connaître la valeur des planificateurs financiers, nous vous invitons à lire cet article.
Plusieurs autes règles entrent en ligne de compte lors qu’un achat immobilier américain; la T1135, les droits successoraux, les retenues à la source lors de vente, l’exemption de résidence principale, l’obtention d’un numéro d’identification, la résidence réputée même si vous séjournez moins de 183 jours par année (règle de 3 ans), etc. De plus, il existe quelques modes de détention complètement différent de ce que vous connaissez au Québec.
Soyez accompagné par des professionnels.
*Notez qu’une résidence américaine pourrait se qualifier à l’exemption du gain en capital pour résidence principale.
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Très bon article!
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