Je pense que beaucoup de personnes ont l’impression que l’immobilier est une façon de devenir millionnaire en six mois, tout en ne faisant rien, mais je ne pense pas que c’est le cas. Et je ne crois pas que cela ait jamais été le cas.. – Sarah Beeny

---

C’est un débat qui perdure depuis des siècles et j’en attend parler chaque semaine. Lorsque vous avez des liquidités, vous avez plusieurs choix devant vous; investir dans un REER, CELI, REEE, dans un compte non-enregistré, rien faire, investir dans une entreprise ou dans l’immobilier.

Certains vous diront que les placements immobiliers sont les meilleurs, d’autres que la bourse est le meilleur moyen de s’enrichir.

---

La question………. qui a raison?

Premièrement, il faut retourner à la base du placement et regarder comment obtenir du rendement régulier et constant tout en gérant son risque correctement; la diversification.

Plusieurs vous diront que les marchés boursiers sont comme la peste et que vous pouvez tout perdre, qu’il n’y a pas de garantie, que la bourse a déjà connu des crash de 50 %, etc. Oui, c’est vrai que nous ne pouvons garantir les rendements mais c’est le même principe avec l’immobilier. Le meilleur moyen de limiter le risque et obtenir des revenus réguliers est la diversification. Si vous avez seulement 1 titre dans votre portefeuille et que celui-ci perd 75 %, cela fera mal. Si vous avez un portefeuille pleinement diversifié avec 2000 titres, vous ne verrez même pas l’impact de ce titre.

J’ai déjà discuté avec des personnes qui ont investi dans l’immobilier dans un mauvais secteur, avec des taux d’intérêt défavorables et de la malchance avec certains locataires qui ont obtenu des rendements médiocres dans l’immobilier.

Maintenant, quel est le meilleur entre les deux?

---

Les personnes oublient que l’immobilier et une classe d’actif dans un bon portefeuille et que si vous désirez obtenir du rendement à long terme régulier et bien gérer votre risque, vous devriez avoir un bon mixte entre les différentes classes d’actifs (actions, revenus fixe, immobilier, etc). Nous vous invitons à lire un article précédent sur la diversification.

La différence la plus importante entre les placements boursiers et l’immobilier et que les investisseurs immobiliers ne savent pas calculer leur rendement donc ils ne sont pas en mesure de comparer leurs rendements.

Ils oublient de calculer les impôts, de mettre une valeur à leur temps investi à gérer leurs immeubles, l’effet de levier qu’ils utilisent, les coûts importants de transaction (frais de notaires, taxes de mutation, arpenteur, courtier, etc), la faible liquidité (ne peut pas vendre une partie rapidement pour obtenir des liquidités), le risque financier (rénovation majeure, perte de revenus, dommage à un logement, …), etc.

Selon moi, la plus importante différence qui fait que les investisseurs immobiliers réussissent à obtenir de bons rendements à long terme est le fait qu’ils ne peuvent pas voir la valeur de leur placement au quotidien (vs les marchés boursiers), que le placement n’est pas liquide (ils ne peuvent pas vendre rapidement) et ne réalise pas l’effet de levier qu’ils prennent.

---

Prenons l’exemple, d’un investisseur immobilier qui achète un immeuble comptant de 400 000 $. J’ai récemment calculé la rentabilité d’un immeuble locatif dans mon secteur et j’ai obtenu un rendement après impôts (Taux de Rendement Interne – TRI) de 2.2 %. J’ai développé un fichier de calcul afin de faire différents scénarios (taux d’imposition, frais de transactions à l’achat, à la vente, les différents frais de clôture, l’augmentation des revenus, des dépenses, taux de vacances, augmentation de l’immeuble, etc). Celui-ci me permet de comparer des pommes avec des pommes et bien comparer les options d’investissement.

2,2 % – C’est pas beaucoup pour le risque et le fait que ce n’est pas liquide comme un placement boursier ou dépôt bancaire et sans compter le temps investi à gérer.

Pour augmenter son rendement, l’investisseur immobilier aura recours à du financement afin de réduire sa mise de fonds et conserver le plus de son 400 000 $ dans ses poches. En finançant 75 % de la transaction, il pourra acheter 4 immeubles avec son 400 000 $ et augmenter son rendement à près de 10 % (grâce à son financement et son exposure de 1,6M$ au secteur malgré sa mise de fonds de 400k$).

---

OK, now we’re talking. Obtenir 10 % net d’impôt récurrent année après année, c’est un excellent rendement.

À titre d’exemple, un montant de 100 000 $ sur 40 ans à 10 % de rendement, vous donnera 4 525 925 $. Avec un rendement de 2,2 %, vous auriez seulement 238 800 $ après la même période.

 

Voici la magie de l’immobilier vs la bourse;

Levier financier (emprunt pour générer du rendement);

La magie de l’intérêt composé;

Patience avec vos investissements.

---

N’oubliez pas que l’effet de levier n’a pas toujours des avantages. Prenez l’exemple que vous venez d’acheter un immeuble locatif de 400 000 $ avec une mise de fonds de 100 000 $.

La semaine après que vous l’avez acheté, quelqu’un appelle et vous offre 375 000 $. Si vous acceptez, vous perdrez 25 000 $ soit 25 % sur votre mise de fonds.

Allez-vous accepter? Ben non, c’est un investissement à long terme!

Si c’était 425 000 $, auriez-vous accepté? ah, là peut-être…. 25 % sur votre mise de fonds en une semaine – pas mauvais.

---

Ce scénario n’arrivera probablement pas mais il arrive en bourse quotidiennement si vous gérer votre propre portefeuille.

Le fait de ne pas connaître au quotidien la valeur de votre investissement vous protège comme votre pire ennemi; vos émotions!!!

---

Regardons maintenant si nous pouvons obtenir le même rendement avec la bourse.

Et oui, vous pouvez faire du levier en bourse.

Prenons une personne qui a un CELI de 100 000 $ (Max 52 000 $ en 2017). Avec un portefeuille diversifié et sans levier, ce sera difficile de battre l’immobilier, je l’admet. Peut-être un rendement de 4,5,6%, net d’impôt, à long terme selon sa diversification.

Prenons le même scénario que l’investisseur recherche à obtenir de meilleurs rendements. Il pourrait ouvrir un compte Marge avec n’importe quelle institution financière et utiliser son levier financier.

Rappelez-vous que l’investisseur immobilier a obtenu un financement de 300 000 $ avec son 100 000 $ de mise de fonds. Il avait un exposure de 400 000 $ dans l’immobilier. Nous pourrions faire la même chose avec les placements. Avec votre 100 000 $, vous pourriez emprunter sur titres et obtenir un portefeuille de placements de 400 000 $.

Si vous faisiez 5 % avant avec votre 100 000 $, vous seriez peut-être capable d’obtenir 10 % net d’impôts et d’intérêts soit le même rendement que l’immobilier (sans recevoir d’appel de locataire, sans réparation, etc).

---

Est-ce que je peux faire du levier avec de l’immobilier sans les inconvénients?

Oui, vous pourriez avoir un compte marge et investir dans des fonds de placements et/ou fonds négociés en bourse spécialisés dans l’immobilier comme XRE (Ceci n’est pas une recommandation en placement).

Vous auriez accès aux plus grands gestionnaires immobiliers canadiens (Riocan, Smart Real Estate, Cominar, Artis Real Estate, etc.). Ils cherchent les meilleurs opportunités, font les transactions, s’occupent de collecter les loyers, les augmentations, etc. Si vous êtes patients, vous collectez les fruits. Les distributions annuelles sont d’environ 5 % sans compter l’augmentation de capital des actions.

---

Il y a quelques semaines, j’étais surpris de discuter avec une personne qui vient de vendre son immeuble qu’il détenait depuis 10 ans pour un montant de 700 000 $. Il l’avait payé 425 000 $ et était content de son rendement.

Wow, ça paraît super bon à première vue mais je suis un freak de la finance et je ne peux m’empêcher de tout calculer – tout le temps, au désespoir de ma conjointe 🙂

Nous avons regardé le montant de mise de fonds et j’ai calculé toutes ses dépenses depuis le départ, ses impôts et tout le tralala. J’ai obtenu un TRI (la seule façon de calculer adéquatement un rendement immobilier) de 3,4 % pendant que la bourse a produit des rendements exceptionnels au cours de la dernière décennie. Vous auriez assurément obtenu de meilleur rendement sans levier financier, sans investissement de votre temps, tout en demeurant patient avec un bon vieux portefeuille boursier.

---

Ce n’est pas l’immobilier ou la bourse qu’il faut comparer mais les rendements nets d’impôt des différentes options d’investissement que vous avez.

Soyez bien conseillé et votre patrimoine prendra de la valeur importante dans le temps, si vous êtes patients et que vous prenez de bonnes décisions.

Rappelez-vous que l’immobilier est une classe d’actifs dans une bonne gestion de portefeuille. Une sur-pondération à une classe d’actifs peut offrir un potentiel de rendement mais possède un risque intrinsèque supérieur et ce, peu importe la classe d’actifs.

Combien vaut les conseils de votre planificateur financier?

• Prendre note que nous ne recommandons pas les prêts leviers et de placements dans cet article. Vous devez discuter des avantages et inconvénients avec votre planificateur financier. Veuillez consulter notre déni de responsabilités.

LA FAÇON LA PLUS SIMPLE D’INVESTIR EN IMMOBILIER – LES REITS

---

Dans les prochaines semaines, nous publierons des articles sur les mythes de l’amortissement de l’immeuble locatif, le fractionnement de revenus, l’optimisation fiscale des placements et les comptes sur marge.

Vous désirez en connaître davantage sur des stratégies en planification financière; Abonnez-vous à notre info-lettre afin de recevoir nos articles directement par courriel lors de sa publication.

---

Vous aimez notre site?

N’oubliez pas de vous y abonner (en haut à droite ou au bas) afin de recevoir notre article hebdomadaire.

---

Vous avez des questions? Contactez l’un de nos experts.

---

Cliquez ici afin d’obtenir des détails sur le livre et de judicieux conseils en planification financière.

---

Veuillez prendre connaissance de notre déni de responsabilité quant à nos articles.